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O Cap Rate (ou “taxa de capitalização”) é a principal ferramenta utilizada por investidores nos Estados Unidos para calcular o retorno do investimento aplicado em imóveis comerciais. Cap Rate é a razão entre o preço de compra e a Receita Operacional Líquida (ROL) do imóvel. O Cap Rate é usado pela maioria dos investidores para se determinar o valor do imóvel.

O valor do imóvel pode ser determinado pela divisão do ROL pelo Cap Rate, resultando no valor do imóvel.                  V         =          I

Aonde:    V  =            Valor

I    =            ROL

R   =            Cap Rate

Exemplo 1: Como determinar o valor de um imóvel usando o Cap Rate?

Um investidor está considerando adquirir um imóvel com uma ROL estimada em US $50.000. O investidor estabeleceu um Cap Rate de mercado de 9.75% com base em imóveis similares. O quanto esse investidor aceitaria pagar por esse imóvel?

V =   I    = US $50.000 = US $512.821

R          0.0975

O investidor, utilizando um Cap Rate de 9,75%, aceitaria pagar US $512.821 por esse imóvel.

Encontrando o Cap Rate:

Quando você tem o preço de compra e a ROL, o Cap Rate pode ser determinado quando utilizada a seguinte fórmula:

R =   I

Exemplo 2: Como determinar o Cap Rate de um Imóvel:

Um investidor está pensando em adquirir um imóvel com o preço de US $500.000 e com uma ROL estimada em US $30.000. Qual é o Cap Rate?

R =   I    = US $30.000 =            0.06 ou 6%

V      US $500.000

Vantagens e Desvantagens da Utilização do Cap Rate para Decidir Quando Comprar Um Imóvel:

Vantagens:

  • Fácil de se calcular.
  • Ele pode ser obtido através de vendas similares.
  • Ele leva em consideração todas as vacâncias e perdas de crédito.
  • Ele leva em consideração todas as despesas operacionais.

Desvantagens:

  • Ele não leva o financiamento em consideração.
  • Ele não leva em consideração qualquer impacto fiscal.
  • Ele não leva em consideração o fluxo de caixa futuro que o imóvel produzirá.
  • Ele não leva em consideração o preço de venda futuro.