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Quando você solicita um empréstimo comercial, existem três principais coeficientes que credores comerciais usam para analisar a possibilidade de aprovação do seu pedido. Os três coeficientes são:

  • Relação Loan-to-Value
  • Taxa de Endividamento ou Debt Ratio
  • Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (ICSD) ou Debt Service Coverage Ratio(DSCR)

Relação Loan-to-Value

A Relação Loan-to-Value (LTV) é igual ao montante da hipoteca comercial dividido pelo valor avaliado do imóvel:

                 Valor da Hipoteca
Loan-To-Value = -------------------------
                 Valor Avaliado do Imóvel

Por exemplo, Jim precisa emprestar US $92.500 para comprar um imóvel no valor de US $100.000.

                  US $92.500 
Loan-To-Value = ------------------- = 0,925 x 100 = 92.5%
                  US $100.000

A Relação LTV retorna um valor de cerca de 92.5%. Como bancos costumam exigir um coeficiente de, no máximo, 75% para aprovarem uma hipoteca, pode ser difícil para Jim obter uma hipoteca. No entanto, muitos credores e intermediários de hipotecas comerciais têm desenvolvido programas de empréstimos comerciais non-conforming que fornecem financiamentos comerciais de 90%.

Taxa de Endividamento ou Debt Ratio

A Taxa de Endividamento é o montante da dívida mensal de um mutuário dividido por sua renda mensal. Raramente no crédito comercial os credores analisam a taxa de endividamento pessoal do mutuário, preferindo ao invés analisar as receitas e despesas do imóvel. No entanto, caso o imóvel comercial não consiga servir a dívida, usa-se uma análise de fluxo de caixa global na qual as receitas e as despesas do imóvel e do mutuário são agregadas em uma tentativa de se conseguir uma cobertura adequada para o pedido de financiamento comercial.

Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (ICSD) ou Debt Service Coverage Ratio(DSCR)

O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida é um índice usado para empréstimos comerciais, empréstimos para apartamentos e empréstimos conduit. O ICSD é a receita operacional líquida anual dividida pelo serviço anual da dívida. A receita operacional líquida é a receita de aluguel bruta menos as despesas. A maioria dos credores comerciais exigem um ICSD mínimo de 1.25x.