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O contrato de aluguel (ou Commercial lease) é um contrato entre o inquilino e o proprietário de um imóvel comercial. Nos Estados Unidos e comum assinar contratos de locação de escritórios, lojas ou depósitos com duração de 5 a 10 anos.

São estes os requisitos básicos para um contrato válido:

Os nomes dos proprietários (Landlord) e inquilinos (Tenant). Todas as partes devem assinar o documento.

Descrição do imóvel. Ela deve incluir endereços e lotes registrados em áreas urbanas, e o levantamento do governo (Rectangular Survey System) e limites em áreas rurais. O contrato também deve incluir uma breve descrição das melhorias no imóvel.

Consideração. Este requisito normalmente é atendido pelo inquilino, que promete pagar o aluguel, e pela incapacidade do proprietário de ocupar o imóvel durante o prazo do contrato.

Legalidade do Fim. O objetivo (ou fim) do contrato de locação não pode violar quaisquer leis federais, estaduais ou locais. Alguns estados exigem que o contrato seja entregue a todos as partes depois de executado.

Proposta e aceitação. Estas são declarações que significam que os proprietários concordam em alugar o imóvel por um período específico de tempo e que os inquilinos concordam em pagar uma certa quantia de aluguel periodicamente para ocupar o imóvel.

Forma escrita. Na maior parte dos Estados Unidos, contratos de duração superior a um ano devem ser por escrito para serem considerados válidos e executáveis.

TIPOS DE CONTRATO

O tipo de contrato é que irá determinar quais das partes é responsável pelas despesas operacionais.

Lease Bruto ou Gross Lease: O proprietário é responsável pelo pagamento de todas as despesas associadas com a operação e manutenção do imóvel. O inquilino paga ao proprietário uma quantia fixa para alugar o imóvel e o proprietário, com esse montante, fica responsável pelo pagamento de todas as despesas operacionais, tais como os impostos sobre o imóvel, seguro, manutenção, água, luz e serviços, limpeza, custo de segurança, etc.

Lease Bruto Modificado ou Gross Modified: O proprietário é responsável por parte das despesas associadas com a operação e manutenção do imóvel. Exemplo: em um escritório, o proprietário é responsável pelo pagamento do seguro e manutenção do imóvel e o inquilino é responsável pelo pagamento dos impostos anuais do imóvel.

Lease Líquido ou Net Lease: O proprietário cobra do inquilino todas as despesas associadas com a operação e manutenção do imóvel. As despesas que serão de responsabilidade do inquilino irão variar de acordo com o poder de mercado e de negociação de ambas as partes. CUIDADO: Às vezes há uma exceção para a substituição da estrutura e telhado do imóvel.

NNN Absoluto ou Absolute Triple Net: O inquilino paga por todas as despesas, incluindo a estrutura e telhado do imóvel. Esse tipo de locação é mais frequentemente visto em arrendamentos individuais. Exemplo: CVS, Walgreens.

Exemplo:

Um inquilino está considerando alugar um de dois escritórios muito semelhantes, mas com diferentes contratos. O primeiro está sendo ofertado por US $20.00 por metro quadrado locável e por contrato de lease bruto. O segundo escritório está sendo ofertado por US $15.00 por metro quadrado e por lease líquido e com as seguintes despesas: despesas operacionais (US $2.00 por metro quadrado locável – MQL); impostos sobre o imóvel (US $2.00 por MQL) e a manutenção da área comum é estimada em US $ 1.00 MQL.